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歐陽捷：明年房價預計漲10% 首付或降至20%

網易財經11月23日訊新城控股集團副總裁歐陽捷日前提出，即使政府不出讓一畝土地，未來五年都將是去庫存周期，商業地產市場也很快將要飽和，明年全國商品房均價預計增長10%，信貸政策或有利好，首付可以降到20%。

歐陽捷在新城控股第二屆商業年會上提出，房地產市場已進入去庫存周期，而去庫存的主力是我國體量巨大的在建施工面積。目前住房待售面積僅為6.8億平方米，僅為半年的銷售量，在建施工面積約為70億平方米，住房有50多億平方米。2000年竣工率為36.2%，2015年竣工率為8.6%，他認為這些房全部竣工大約需要11年時間。

去庫存的壓力另一方面來自土地儲備面積。2014年底，根據24傢上市公司公佈的年報，其土地儲備面積總共為6.59萬億平方米，可建築13億平方米的住房，再與施工面積疊加，就增加瞭去庫存的周期。

歐陽捷說：“政府即使不出讓一畝土地，未來五年都是去庫存的周期，若政府繼續出讓土地，去庫存周期還要繼續拉長。”

盡管目前面臨巨大去庫存壓力，歐陽捷卻認為，我國實際上住房供應是不足的。從1981年開始，全國累計竣工面積421.8億平方米，城鎮住房約234億平方米，若按照城鎮常住人口7.49億計算，人均建築面積僅為32.79平方米。

我國居住面積分佈也不均衡，城鎮人均住房面積在20平方米以下的，城市有4096萬戶，鎮為1955萬戶，若要將這一水平提高到人均30平方米，則需新建37.5億平方米。

他認為，目前房地產供大於求的問題在於：第一，房價相對價高，尤其在一二線城市，導致很多人推遲購房，三四線城市房屋自有化程度高，租住的外來打工者又買不起房，因此出現瞭一二線城市供不應求，三四線城市供大於求。

在談到未來房價的變化趨勢時，歐陽捷認為，目前我國已進入過度量化寬松和負利率時代，房價受到金融貨幣政策的刺激，處於持續上漲趨勢。2015年9月比2014年同期增長7.5%，銷售額增長15%以上，2016年全國商品房均價預計增長10%。目前一線城市房價領漲，二線城市普漲，三四線城市止跌。

他還預期明年信貸政策會有利好，首付可以降到20%。他認為，二套房購買者金融風險承擔能力更強，改善需求更強，所以首套、二套完全可以合二為一，下降到20%。在信貸上完全可以推行保障性住房，推保障性住房銀行來為低收入人群放貸，因為“讓商業銀行為這一人群放貸不合適”。

歐陽捷還表示，商業地產市場很快將要飽和。目前，商業地產開發投資占比節節上升，已經超過15%。自1998年以來，全國商業營業用房新開工面積已累計超過20.4億平方米，近四年以超過2億平方米的速度遞增，按城鎮常住人口7.49億人來計算，人均商業面積達到2.73平方米。2014年底，全國商業營業用房貸彰化秀水房貸車貸信貸嘉義朴子車貸信貸房施工面積已經達到9.4億平方米。雖然不同城市的商業體量不同，但一二線城市已經趨於飽和甚至過剩。沈陽、合肥、杭州等城市的已開業、在建項目、代建項目已經趨於嚴重過剩。（王歆悅）





本文來源：網易財經 作者：王歆悅





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